13个商业地产REIT项目预计募集资金金额（数据来源：招股说明书） 今年增速最高的十大REIT产品（数据来源：iFinD） 3月4日，中新香农食品集团封闭式商业地产证券投资基金和华安陆家嘴封闭式商业地产证券投资基金带来了两个商业地产REIT项目引进进展的新进展。记者在沪深交易所官网深入调查REITs项目动态发现，自2025年12月31日商业地产REIT试点启动以来，已申报项目14个，其中9个项目收到交易所意见和问询。目前，除广发新城吾悦封闭式商业地产证券投资基金申请信息未公开外，还有其他13只商业地产证券投资基金申请信息未公开。房地产REIT项目已公布相关信息。记者查阅招股书数据发现，这13个商业地产REIT项目计划融资总额为427.52亿元，平均融资金额为32.89亿元。然而，基础资产的表现却各不相同。商业地产“冲击”市场 商业地产REITs的推出正在加速。 2025年底，中国证监会发布《中国证监会关于开展商业房地产投资信托基金试点的公告》。除基础设施REITs外，商业地产REITs项目单独挂牌，公募REITs底层资产正式扩大至包括购物中心、商业零售店、写字楼、酒店、公寓等。新政策公布不到一个月，商业地产REITsIT 开始密集申报，申报速度创下了公共 REIT 的新纪录。今年1月29日，上交所收到中金唯品会商业地产封闭式投资基金等三个商业地产REITs项目首批申请。 1月30日，上交所又收到保利发展商业地产证券封闭式投资基金等5个项目申请。 2月份引入商业地产REIT项目的热情仍在持续。 2月3日，华泰紫金华住安住封闭式商业地产证券投资基金提交申请，这也是深交所受理的首个商业地产REITs项目。 2月5日至27日，上交所陆续收到光大保诚光大安斯封闭式商业地产等5个项目申请e 证券投资基金。从基金管理人的角度来看，14个申报项目均由国内知名基金管理公司和证券资产管理公司管理。其中，华夏基金有3个项目，国泰远洋交通资产管理、华安基金各有2个项目，中证投资基金等7家机构各有1个项目。除光大保诚基金外，另有9家机构已在全国范围内成功发行REI项目，并拥有丰富的运作经验。华夏基金还管理着18个REITs项目。为什么归档如此受欢迎？ Kodai证券此前在研究报告中指出，外资REITs主要是在房地产市场面临压力时设立的。为企业提供新的、稳定的资金融资渠道，降低企业杠杆，优化企业资产结构，促进从“再开发”到“再开发”的转变。目前，全国房地产市场在经历了一段时期的企稳向好后，仍然持续波动。在此背景下，商业地产REITs的形成有望盘活现有商业地产。在政策支持下，多家房地产行业主体正在积极参与房地产REITs的申报，以盘活存量资产。这也得到了今年申报的14个项目的原始出资方的支持。其中不仅有民营企业，还有外资企业。上海一住房地产研究院副院长杨跃静表示，自首个申请开放以来，短短一个多月的时间里，已有14个项目申请成功，反映出原企业反应之快。股东们对新政策的反应。他强调，这反映了他们希望通过REITs振兴现有股份的愿望。资金回笼的迫切需求也体现了监管层对商业地产REITs作为创新工具的高度重视以及对加快推出高质量举措的支持态度。 2021年第一期共有9只公募REITs上市，目前境内上市REITs数量为79只，总发行规模为2,033.7只。 4亿元（不含追加融资）。随着规模的快速增长，一级市场的认购倍数屡创新高。去年12月发行的中国核能REITs有效认购倍数达到340.47倍，创公募REITs发行史上最高。截至本文发表时，共有 13 个商业房地产 REITs。 IT透露了一份招股说明书，其中每个REIT产品计划筹集更多资金超过10亿元，总计超过427.52亿元。其中，中金唯品会封闭式商业地产证券投资基金计划发行规模最大，为74.7亿元，嘉实首开封闭式商业地产证券投资基金计划发行规模最小，仅为10.42亿元。对于尚未公布申请信息的广发新城吾悦商业地产证券封闭式投资基金，证监会官网已更新了审批进度公告。该公司于3月2日发出补充通知，并于3月5日收到补充材料。但今年2月，新城发展与新辰控股在香港进行私人巡演时，该公司透露了今年拟发行多类多层REITs的意向。目前正在评估的总资产达80亿元。与t相比一级市场“申报潮”下，二级市场上市REITs走势不断背离。截至2025年底，市场上共有78只公开交易的REITs，其中47只在年内上涨，31只下跌。截至2026年3月4日收盘，市场上上市的REITs有79只。其中，60只股票上涨，18只股票下跌，1只股票持平。区分二级市场走势的关键在于区分底层资产。这个商业地产REIT项目的“拉西”：底层资产质量如何？记者查阅招股说明书发现，这13个商业地产REIT项目共有酒店、酒店式公寓、房地产等7类底层资产。办公楼、购物中心、零售综合体、零售网点、社区商业以及一些项目涉及多个类别的房地产。具体来说，六种REIT产品中的房地产项目包括小平中心，四个REIT产品中的专业房地产项目包括办公楼，两个REIT产品各包括零售购物中心、酒店和零售店，一个REIT产品包括服务式公寓和社区零售。这些商业地产项目大多位于地理位置优越的一二线城市，如上海前滩、上海黄浦区、广州天河区珠江新城等。从运营角度来看，13种REIT产品的基础资产运作方式不同。广州保利中心、上海鼎宝大厦、哈尔滨杉杉奥特莱斯等多项底层资产已按最新租赁条款全部出租，而锦江都城21家酒店式酒店2025年1月至9月的平均出租率约为61.58%。财新证券近期发布的研究报告对其中五款REITs产品底层资产的盈利能力持谨慎态度。那里搜索报告指出，华安锦江封闭式商业地产证券投资基金酒店入住率较低，需观察现有竞争下的市场表现。华安陆家嘴封闭式商业地产证券投资基金商业零售综合体西北区域出租率低，租金下降明显。华夏波利开发封闭式商业地产证券投资基金的写字楼短期内仍面临竞争，写字楼业态或将成为产品灵活性的要素。 “倒逼”商业地产注重运营 记者发现，上交所、深交所均对9只REIT备案文件提出了意见或质疑。监管层意见涉及项目参与主体资格、合规程序、项目运营、资产评估、资金管理等多个方面费用和回收资金的使用。华安陆家嘴停商用动产证券投资基金备案称，报告期内该项目租金出现负增长。写字楼的比例前两年不会增加，此后增速将逐渐从2%提高到2.5%。商业部分前两三年不会增长，此后增速将逐渐从2%提高到2.5%。对此，上交所的意见敦促管理者和评级机构认真评估长期增长率的合理性。华安锦江封闭式商业地产证券投资基金申请文件称，从运营情况看，近两年及一期项目各期的平均出租率、平均房价、单间收入均持续下降。对此，来自网友的评论上交所要求管理人根据酒店行业发展趋势、项目所在城市、当地市场竞争情况，说明项目经营数据下降的原因、是否属于下降趋势，并充分披露相关风险。在杨跃晶看来，监管和市场对底层资产的评价是综合性的。回报率和租金收入是企业资产直接金融投资的收益。入住率和人流量反映了资产的日常活动和市场认知。区域的商业结构和效率体现了经营者对空间的精细运营能力。资产所在地和债务压力意味着资产抵御风险的能力和长期稳定性。杨跃进指出，目前此类REIT是：产品披露密集，意味着底层资产的估值逻辑变得更加复杂。越来越明确的一点，就是构建以消费流量和租金收入为核心的价值体系。对于商业地产企业来说，REITs不仅是“解渴”的融资工具，更是推动从“重运营”向“重运营”转型的契机。 “像新城控股这样拥有众多自主业务的emp REIT公司，未来将更多地依靠运营能力来释放资产价值。”在杨跃晶看来，REIT的推出实际上可以利用资本市场规范来提升企业内部能力，提高区域效率和租户活跃度，从而实现资产与管理的分离，迈向真正的轻资产运营模式。记者注意到，今年以来，包括嘉泽新能源、花莲股份、翔宇在内的多家上市公司上市股份、广汇世家、茂野商业、保利发展及吴成商业集团、商业地产已正式宣布参与申请成为商业地产REIT或已启动转让首带股份调查，保利发展在公告发布后不久也正式启动申请。在这种情况下，商业地产REITs的“申请潮”是否会持续，是否会出现“上市潮”？ “在保证项目质量的前提下，今年商业地产REITs的快速发行上市，不仅是所有市场参与者的共同期待，也将成为金融支持实体经济和消费复苏的重要抓手。”杨跃晶强调，随着商业地产REIT通道的打通，市场也开始关注更加多元化的消费资产。如果通过运营改善现金流稳定性，有望对接REIT市场用同样的逻辑，成为REITs的基础资产。
（编辑：蔡青）
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